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部屋探しのコツまとめ

ネットに載らない未公開物件の探し方と注意点!すべてが優良物件ではない

2021/05/25

未公開物件の探し方

賃貸物件を探していて「未公開物件」の広告やwebCMを目にしたことはありませんか?

未公開物件とは、そもそもなんなのか?

本記事は未公開物件のメリットや注意点、未公開物件の探し方について解説していきます。

未公開物件とは?

未公開物件とはサイトやチラシに掲載されておらず、一般には知られていない物件のことです。

例えばSUUMOやHOMESなどの不動産情報サイトや、不動産情報誌などに一切物件情報を掲載せず、不動産屋に訪れはじめて紹介される物件などが未公開物件となります。

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なぜ未公開物件があるのか?

未公開物件が存在する理由は大きく4つに分けられます。

押さえておきたいポイントをまとめたので見ていきましょう。

1すぐに借り手が見つかる優良物件

たとえばSUUMOやHOMESなどの賃貸物件サイトに物件情報を掲載する場合は広告費を払う必要があります。

すぐに入居希望者が見つかる優良物件の場合、わざわざ広告費を払って問い合わせを待つより、既にかかえている顧客や直接来店してくれたお客さんに紹介した方が手間がかかりません。

無駄に広告費を払うのを避けるため、未公開物件として扱われることがあります。

2ネットに載せると不都合がある

過去にトラブルや、なんらかの事件のあったいわゆる事故物件については一般公開で募集をかけるといろいろな不都合があるため未公開物件として入居希望者をが探すケースがあります。

たとえば、ネットで掲載すると大島てるなどの事故物件の情報サイトで照らし合わされ避けられる可能性があります。

また事故歴を理由に低い家賃で募集したことがバレると、物件の評価が下がるだけでなく、同じアパートやマンションに住んでいる入居者からも家賃の引き下げを求められる可能性があるため未公開物件扱いにすることがあります。

3大家さんの希望

大家さんがネットで募集するのを嫌がるケースもあります。大家さんのお眼鏡にかなう人物のみ入居を許可したい、というようなケースでは大家さんの意向を汲んで公開募集は行いません。

仲介業者である不動産屋が既にかかえている顧客の中から条件にあう人物をふるいにかけ内々に紹介したほうが効率よく入居者を見つけられるため未公開物件として扱います。

4タイムラグで非公開になっている

物件情報が大手サイトに掲載されるまでにはタイムラグが発生します。

部屋に退去者がでた場合、はじめにレインズという不動産屋だけが見ることができる情報共有システムに登録されます。

レインズとは国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営している情報共有システムのことです。全国の不動産業者が加入しています。

宅建業の届出をしている不動産会社しか利用できず一般公開はされていません。

レインズには賃貸物件の情報更新がリアルタイムで反映されており、ここに登録されてから、ようやくSUUMOやHOMESに掲載されるため、数日間のタイムラグが発生してしまいます。

レインズには載っているけどSUUMOやHOMESなど物件情報サイトには、まだ掲載されていないタイムラグ期間も未公開物件となります。

   

未公開物件のメリットは?

1優良物件に出会える可能性がある

1番のメリットは、誰もが住みたいと思う優良物件に出会える可能性があるということ。

大手の賃貸物件サイトに掲載したら入居希望者が殺到し、争奪戦が起きるような好条件の物件に、いち早く巡りあえる可能性が高くなります。

2競争率が低い

ライバルが少ないのもメリットです。

特に引越しシーズンになると物件の争奪戦が発生します。

ほとんどの物件は復数の希望者が検討しているので内覧中に他の人に先に契約されてしまうことも珍しくありません。

未公開物件は家主や仲介業者が紹介する人を選んでいるので争奪戦は発生しません。

先を越される心配がないのでじっくり検討できます。

未公開物件の注意点は?

1未公開物件のすべてが優良物件ではない

お得な掘り出し物が多いのが未公開物件の特徴ですが、すべての物件に価値があるわけではないので注意が必要です。

魅力的な物件ほど未公開物件扱いになりやすいのは事実ですが、平凡な物件が未公開扱いになることもよくあります。

家主の希望だったりタイミング的にたまたま広告を出す直前だったために未公開扱いにされたりと、必ずしも未公開だからお得なわけではありません

中には、特にとりえのない物件をあえて未公開物件として扱いプレミアム感を演出する業者もいます。

未公開物件であってもきちんと物件の価値を見定めて判断する必要があります。

2家賃水準が適正なのかも注意が必要

家賃水準が適正か判断しにくいことにも注意しましょう。

家賃を決めるときは、地域や立地、部屋の広さなどさまざまな要因を検討し、大家さんが不動産屋さんと相談して決めるのが一般的です。

不動産屋も大家さんにアバイスをしますが、最終的に家賃を決める権利は、大家さんにあります。

同じ物件はふたつとなく、さらに大家さんの考え方も家賃に反映されるため、似たような条件の物件でも少しずつ家賃が違ってきます。

賃貸物件サイトに掲載されていれば、立地や部屋の広さなど予め他の賃貸物件と比較することがカンタンにできますが、未公開物件の場合、相場と比べて家賃が適正なのかの判断しにくく、場合によっては割高の家賃が設定されていても見抜けない場合があります。

不動産屋に物件を探しにいった際「ネットには公開してない未公開物件をあなただけに特別に紹介します」とささやいてくる営業マンもいますが、必ずしも優良物件とは限りません。

事前に似たような条件の物件をチェックし、おおよその相場を知っておかないと、得したつもりが高い家賃を支払う羽目になりかねないので用心してください。

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未公開物件と出会うカギは不動産屋に行くこと

未公開物件を探すには不動産業者に直接出向き、紹介してもらうのが一番確実でカンタンな方法です。

条件にあう物件があれば紹介してもらうためにも、複数の不動産屋を巡って相談するのがベストです。

その場では見つからなくても希望条件を伝えて良い物件があったら連絡してほしいとお願いしておけば未公開物件をいち早く教えて貰える確率が上がります。

新築物件狙いの場合は建築中の物件情報を収集し募集開始前から紹介を依頼しておきましょう。

不動産会社に広告掲載依頼が来てから広告を掲載するまでの数日間に未公開物件を紹介してくれる可能性があります。

また不動産屋には「多店舗展開型」「地域密着型」の2つのタイプがあるので上手に使い分けるとよいでしょう。

1多店舗展開型の不動産屋

CMで放送されるような大手不動産屋(エイブル・アパマン等)は多店舗展開型となります。

それぞれの店舗で情報共有しているため情報量は圧倒的に多く、紹介してくれる地域も広範囲です。

訪れた店舗で希望する条件の物件を取り扱っていなくても情報を共有しているので別支店で該当する物件があればすぐに情報を教えてくれます。

『勤務地の〇〇駅から30分以内で6万円で住める場所』など漠然とした希望条件にも、多店舗展開型に相談すれば、条件に似合った地域を紹介してくれます。

また、住みたいエリアが、ある程度絞られている場合でも、おなじような環境でより安いエリアを見つけてくれることも。

沿線別の穴場なども知っているので、はじめの希望とはちがっても、意外に盲点だった場所を紹介してくれたりもします。

とにかく守備範囲が圧倒的に広いので、はじめての部屋探しにおすすめです。

ただし、情報量が多い分、ひとつひとつの物件については、細いところまで把握していません

近くにパチンコ屋や飲み屋があるにも関わらず、お客さんに「ここら辺は閑静なエリアですよ」などと、適当な営業トークをしてくる場合もあるので、内見するときに自分できちんと確かめる必要があります。

また多店舗展開型は社員に厳しいノルマが課せられていることが多く、営業が強引なところが最大のネックです。元気でノリがいいけど、やたらと押しが強い若手営業マンに当たる確率も高く、場合によっては希望と違う部屋ばかり紹介されるというリスクもあります。

2地域密着型の不動産屋

この地域に店を構えて何十年という小さい不動産屋を地域密着型といいます。

たとえば、『サザエさん』に登場するカツオのクラスメイト、花沢さんのお父さんが経営する「花沢不動産」は、「地域密着型」の不動産会社になります。

お店を構えているエリア周辺のみの物件しか取り扱っておらず大手不動産屋に比べ情報量は少なめです。

多店舗展開型は仲介業をメインしていますが、地域密着系の不動産会社の場合は、大家さんに直接物件情報の掲載を任されている「仲介元付」がほとんどです。

大家さんと直接、結びついているので、そこにしかない優良物件に巡りあえる可能性があがります。

また大家さんの性格も知っているので、入居審査に通すコツを知っていたり、周辺環境や治安状況など見に行かなくては分からないことも細かく教えてくれます。

地域密着型は、賃貸物件の管理も請け負ってその利益で営業している不動産屋も多く、強引な営業はまずありません。

むしろ、お客さんがきても、あれもこれもと紹介しないので、人によっては物足りなさを感じるかもしれません。

漠然とどこかに部屋を借りたいといった人には不向きですが、ある程度住みたいエリアが決まっている人は地域密着型の不動産屋がおすすめです。

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忙しくて不動産屋に行けない場合

何店舗か回ったが担当者と話がかみ合わなかった、そもそも忙しくてなかなか不動産屋に行けないという人は、チャット不動産で未公開物件を探すこともできます。

チャット不動産のイエプラ

イエプラロゴ

不動産屋しか見れない情報共有システム(レインズ)から物件を紹介してくれます。家賃相場の安い優良物件はネットに掲載する前に入居者が決まることが多いためSUUMOやHOMESには載りません。

ネット掲載前の物件を探すのに便利です。ネット不動産なのでチャットで気軽に相談できます。治安の良い街も紹介してくれるので女性の方におすすめです。

営業時間 9:30~24:00
定休日 年中無休
対応エリア 東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・兵庫県・京都府
物件件数 500万件
URL イエプラの公式

不動産屋の担当者とチャット形式で会話ができます。会話が面倒な場合は、自分で物件を探したいと伝えれば不動産屋しか見れない検索サイトも送ってくれます。

イエプラとのやりとり

イエプラとのやりとり

ベストなのは複数の不動産屋に直接足を運び顔馴染みになることですが、時間がない、手間や交通費をかけずスピーディーに良い部屋を探したい人にはイエプラがおすすめです。

ただ注意点でも書いた通り、未公開物件=優良物件ではありません。立地や設備がよい割に家賃が安いなど、なぜ?と思うことが少しでもあればガンガン理由を聞いてください。

記事の監修:ゆうと



ゆうと

記事の監修:ゆうと
職業:webライター。上京してから住みやすい場所を求め、引っ越しを繰り返したことがこのサイトを作ったきっかけです。不動産屋では書けないことも中立な視点で街の良い点・悪い点をありのまま掲載していきます。当サイトのランキングはテレビ番組でも定期的に取り上げられています。

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