不動産会社を訪れたらネットに載っていないお部屋を紹介され、不安になった経験はないでしょうか？また、お部屋を探す際に「未公開物件も多数あります」という不動産会社の紹介文を見たことがある方もいるかもしれません。
今回は未公開物件とは何か、注意点や探し方を解説します！
目次
未公開物件とは？
未公開物件とは、何らかの理由でインターネット上に掲載されていない物件を指します。SUUMOやHOME’Sなどの不動産ポータルサイトでは見つけられないため、基本的には不動産会社を訪れない限り存在を知ることはできません。
未公開物件には大きく2種類のケースがあります。1つめは、不動産会社が利用するデータベース「レインズ」に登録されているものの、ポータルサイトや不動産会社のホームページに載せていないケース。
2つめはレインズにすら登録されておらず、オーナーから依頼を受けた不動産会社のみが募集を知っているケースで、「完全未公開物件」や「非公開物件」とも呼ばれます。
なぜ未公開物件があるの？
1レインズへの登録前
宅地建物取引業法において、オーナーから募集依頼を受けた不動産会社は物件をレインズに登録することが義務付けられています。ただし、レインズに登録するまでは他の不動産会社が物件情報を知ることはできないため、物件は「未公開」の状態になっていると言えます。
また、レインズへの登録期限はオーナーと不動産会社の間で結ぶ媒介契約の種類によって異なり、「専属専任媒介契約」であれば5日以内、「専任媒介契約」であれば7日以内と決められています。
言い換えれば、5日または7日以内なら自社だけで入居者を探すことも可能ということ。もしこの期間に入居者が見つかれば、物件はレインズに登録されることはありません。
2一般媒介契約のため
媒介契約の中で、「一般媒介契約」の場合はレインズへの登録義務がありません。「一般媒介契約」とは複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。不動産会社によってはレインズに登録せず、完全に自社で入居者を探す方法をとる場合もあります。
3自社で決めるため
一般媒介契約でレインズに登録しない、もしくはインターネット上に公開しない理由として挙げられるのが「自社で決めるため」です。
借り手が見つかった場合、仲介した不動産会社は手数料を得られます。しかし、他の不動産会社に物件情報を知られてしまえば、他社に借り手を見つけられてしまうかもしれません。レインズやポータルサイト（SUUMO、HOMESなど）と情報が広く公開されるほど、自社で決められる確率は低くなっていきます。
ライバルを増やさず自社で契約者を探すために「駅から近い」「家賃が安い」など特に条件の良い物件はあえて公開しない場合があります。
4広告費の削減
一方、条件が悪い物件もインターネット上に載せないことがあります。
SUUMOやHOME’Sなどに物件を掲載する際は掲載料がかかります。条件があまり良くない物件はなかなか借り手が見つからず、せっかくお金をかけても無駄に終わってしまうかもしれません。
あえて募集を最小限に抑えることで、広告費を削減できるメリットがあります。
5建設中やリノベーション中
建設中の新築物件やリノベーション中の物件も、インターネット上には公開されません。間取り図や家賃などの物件情報が不明確なためです。
基本的には、間取りや家賃、写真などの情報が集まってから掲載されます。
6オーナーの都合
不動産会社や物件の都合の他に、オーナーの都合でポータルサイトに載せていない場合もあります。
例えば、同じ物件の他のお部屋よりも賃料を下げて募集するケース。設備不良など何らかの理由があるとしても、他の住民の目にとまるとトラブルに発展してしまうかもしれません。
その他、「無意味に人が見に来るのを避けたい」「信頼できる人にしか貸したくない」などの理由で、インターネット上での公開をお断りしているケースもあります。
7公開準備が整っていない
ここまでは意図的に未公開としている例を紹介してきましたが、公開するつもりでも未公開になってしまっている場合もあります。
中でも多いのが、スタッフの手が回らず物件をポータルサイトに掲載できていないケース。特に物件の動きが速い、1～3月の繁忙期に多いです。
また、ポータルサイトへの掲載準備が整っていても、サイトのタイムラグで公開されていないケースもあります。ポータルサイトにはそれぞれ「〇時までの入稿で〇時に掲載」といったスケジュールが設定されており、入力した情報が即日反映されるわけではありません。さらに、年末年始やお盆休みなどはサイトの更新がストップしてしまうこともあります。
未公開物件の探し方は？
未公開物件はインターネット上に掲載されていないため、基本的には不動産会社を訪れて紹介してもらう流れになります。
レインズに登録されている場合もありますが、不動産会社でなければレインズを見ることはできません。
レインズのログイン画面
1不動産屋に行く
まずは不動産会社に行って希望条件を伝え、条件に合ったお部屋があったら連絡をもらえるようにしましょう。
特に、長年地元で経営している不動産会社であれば、オーナーとの結びつきも強く未公開物件を持っていることが考えられます。また、複数の不動産会社を訪れることで見つかる可能性もより高まるでしょう。
2チャット不動産を使う
「仕事が忙しくて不動産会社に行く暇がない」「不動産会社の接客が苦手」という人は、チャット不動産の「 iettyの公式アプリ 」を使うのがおすすめです。
イエッティは学習型のAIがレインズから物件を紹介してくれます。リアルタイムで物件状況をチェックできるので便利です。
未公開物件のメリット
1優良物件が見つかる可能性がある
未公開物件の中には、先述したように借り手がすぐに見つかりやすい好条件の物件が眠っている場合があります。タイミングが合えば、インターネット上では巡り合えなかった優良物件に出会えるかもしれません。
2選択肢が広がる
インターネット上に掲載されているものに加えて、未公開物件を知ることができれば物件の選択肢が広がります。多数の候補の中から探せるため、より自分に合ったお部屋が見つかりやすくなるでしょう。
3ライバルが少ない
探す時期にもよりますが、条件の良いお部屋であれば早いと1～2週間程度で埋まってしまいます。一方、未公開物件はインターネット上に掲載されていないため、すぐに埋まる心配はありません。
一般的なお部屋と比べるとライバルが少ないので、比較的ゆっくりと検討できます。
未公開物件の注意点は？
1スムーズには見つかりにくい
未公開物件を狙う際に覚えておきたいのは、スムーズに見つかるわけではないこと。季節によって空き物件数の変動があるように、未公開物件も常にあるわけではありません。未公開物件だけを狙うのではなく、ネットで他の物件も探しつつタイミングが合えば紹介してもらうぐらいの探し方がベストでしょう。
また、「未公開」というとプレミア感はありますが、必ずしも自分の希望に合ったお部屋とは限りません。あくまでも、自分がどんなお部屋に住みたいかをしっかりとイメージして探しましょう。
3事故物件に注意
未公開物件の中には事件や隣人トラブルがあった物件が含まれている可能性があります。インターネット上で募集すると口コミが集まってしまい、借り手が見つかりにくくなるためです。
少しでも怪しいと感じたら、「大島てる」などの事故物件サイトを使って調べてみるのがおすすめです。
4家賃が高い場合がある
未公開物件は他の物件と比較しづらいため、近隣物件より家賃が高く設定されている場合があります。契約してから気づいて後悔しないよう、事前に周辺の家賃相場を把握しておきましょう。
未公開物件の探し方まとめ
物件の中には、不動産ポータルサイトなどのネット上に掲載されない「未公開物件」があります。
未公開物件は条件が良いものが眠っていたり、ライバルが少なくゆっくり検討できたりといったメリットも。不動産会社を積極的に訪れるか、チャット不動産を利用するなどの方法でぜひ探してみてください！
