スーモ(SUUMO)にはなぜ「おとり物件」が多く掲載されているの？見分け方はあるの？という疑問を解決していきます。
スーモを使ってこれから賃貸物件を探そうとしている人は、ぜひ参考にしてみてください！
目次
そもそも「おとり物件」ってなに？
不動産屋さんは、お客さんがお部屋に入居して初めて、収入を得ることができます。
ただお店を構えて入居希望者が来るのを、ぼけーっと待っていても、売り上げを出すことはできませんので、不動産屋さんもさまざまなテクニックを駆使して、物件の問い合わせ件数や来店者数を増やす努力をし、できるだけ入居申し込みをもらえるように働きかけています。
まずは「賃貸物件を探している人」を見つけて呼び込まなければ不動産屋さんとしては何も始まりません。
そこで、お客さんからの問い合わせ件数を増やすため、多額の掲載料を払って、ポータルサイトのスーモ（SUUMO）に物件情報を掲載するのです。
物件の情報をたくさん掲載しているので、スーモ自体が不動産屋と思われがちですが、不動産会社から広告費をもらって物件を掲載しているポータルサイトで、スーモ自体は不動産会社ではありません。
最近はインターネットを入り口とした問い合わせが実に80%以上を占めています。
インターネットでは、取り扱い物件の豊富さをアピールすることが重要になるため、複数の会社の物件情報を引用することがよくあります。
自社で管理している物件だけではボリュームが足りないため、業者間で共有しているレインズというデータベースから条件のよい物件をできるだけ引用して掲載するのです。
こうすると、インターネットで物件を探している人が、どこかで自分の会社を見つけて問い合わせをしてくる確率が上がります。
その次が問題です。お客さんからたくさん問い合わせをいただくためには、『より良い物件』が『豊富』にあると他社より有利になります。
そのため、過去に取り扱ったすでに契約済みの優良物件や、取り扱いのない物件をあるように見せる不動産屋さんがあります。
こうした物件情報が、いわゆる『おとり物件』です。
おとり物件の種類
- 架空物件・・物件そのものが存在しないため、実際には取引することができない物件
- 意思なし物件・・物件は存在するが、実際には取引する意思のない物件
- 契約済み物件・・物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件
魅力的な物件でお客さんの興味を引き、実際に問い合わせすると、
もうその物件は残念ながら他の方に決まってしまいました。ほかにも似たような良い物件を紹介しますので一度来店してください
とお店に来店することを勧めてきます。
または、「ご紹介できますので、一度ご来店ください」と言って来店をうながしながら、実際にお客さんが来店したら
申し訳ございませんが、あの物件はタッチの差で決まってしまいました・・・
と言い別の物件を紹介してきます。
「おとり物件」は違法行為！
実際には紹介できない魅力的な物件を意図的に掲載し、入居希望者を呼び込むことは違法行為です。
公正取引委員会が掲げる景品表示法第5条第3号の規定に基づく『不動産のおとり広告に関する表示』では、以下に該当する不動産の表示を禁止しています。
(1)取引の申出に係る不動産が存在しないため、実際には取引することができない不動産についての表示(例...実在しない住所・地番を掲載した物件)
(2)取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引の対象となり得ない不動産についての表示(例…売約済みの物件)
(3)取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引する意思がない不動産についての表示(例…希望者に他の物件を勧めるなど当該物件の取引に応じない場合)
引用元：消費者庁：https://www.caa.go.jp/policies/policy/representation/fair_labeling/representation_regulation/case_003/
しかし『おとり物件』と分からないお客さんは違法の営業を受けたことも知らないまま、似たような物件を次々と紹介されてしまいます。
1～3月の繁忙期ならば本当にタッチの差で決まってしまうこともありますが、この時期以外で担当者から「問い合わせ頂いた物件は埋まってしまいました」のコメントが飛び出したら、おとり物件の可能性はかなり高いです。
「おとり物件」厳しく取り締まるのはスーモにとってデメリット
SUUMO側も『おとり物件』減らす取り組みを行っています。以下SUUMOの物件調査グループの担当者のインタビュー。
―― SUUMOはおとり広告に対して、どのような対応を取っているのでしょうか。
SUUMO担当者：おとり広告に限らないのですが、広告内容に誤りがあった事業者へは罰則ポイントをつけています。一定ポイントを超えたものについては掲載停止などの措置を取っています。
―― 全部が掲載停止になるわけではないのですね。
SUUMO担当者：「契約済だ」というご指摘の大部分は不動産事業者間の指摘によるものです。また、その多くは契約してから2週間以内の物件ですから、故意に契約済物件を載せているというよりも、大半は削除忘れやタイムラグによる掲載が原因だと考えられます。
―― タイムラグですか？
SUUMO担当者：賃貸住宅の場合、貸主・管理会社から依頼を受けた複数の不動産事業者が、広告を含めた募集活動をするということが多いです。貸主・管理会社が自ら広告するのであれば、成約状況をリアルタイムで把握することができますが、入居者募集に複数の事業者が関与している場合、A社が申し込みを受けても、B社、C社がそれを知るまでにタイムラグが生じる、ということも起こりえます。
―― 集客のために故意に契約済み物件を載せるのとは違う、ということですか。
SUUMO担当者：そうです。そういった事業者を掲載停止にして、物件を一切掲載しないことは消費者の選択肢を狭めることにもなりかねないという面もあると思います。
引用元：https://suumo.jp/journal/2017/04/03/130740/
インタビュー見る限り、罰則ポイントはつけていくけど、タイムラグで掲載されているのか意図的に掲載しているのか判断が難しいからバンバン取り締まるのは難しいという見解のようです。
そもそも掲載料をもらって運営しており、掲載する不動産屋が多ければ多いほどスーモ側は儲かる仕組みになっている以上、表向きは『おとり物件ダメ絶対！』という姿勢をとりますが、積極的に不動産会社を掲載停止するのは、スーモ側にとってもデメリットしかありません。
違法行為なので罰則ポイントなどの措置は取ってはいますが、これからもスーモから『おとり物件』がゼロになることはまずないと考えてよいでしょう。
「おとり物件」の見分け方
おとり物件に引っかかってしまうと、無駄に不動産屋に足を運んでしまったり、希望する予算や条件に合わない部屋を強引にすすめられたり精神的にも肉体的にも疲弊します。
部屋探しに疲れて、希望条件と違う物件を借り、やっぱりやめておけばよかった・・・と後悔することがないよう、おとり物件の見分け方を解説していきます。
1家賃が相場よりも安すぎる
『おとり物件』は魅力的でないとお客さんが食いついてくれません。例えば、そのエリアの家賃相場より格段に家賃が安い、敷金・礼金ゼロなど、やたらと条件の良い物件は『おとり物件』の可能性があります。
また自殺や事件が発生した『事故物件』も家賃が大幅に値下げされるので注意が必要です。あやしい物件があった場合は、すぐに内見の予約はせず、事前になぜ家賃が安いのかなど一度問い合わせをしてみましょう。
2現地集合の内見を拒否される
問い合わせで「現地集合で内見できますか？」と聞いてみましょう。不動産会社から
まずは一度お店に来店いただき、必要書類に記入頂いてから案内する形でもよろしいでしょうか？
と、やんわり現地での待ち合わせを拒否された場合は、『おとり物件』の可能性を疑いましょう。
実際に物件の前に現地集合することもよくあることですし、大抵の不動産屋は「いいですよ」と快諾してくれます。
「まだ前の人が住んでいるから部屋に入れない」と言ってくるパターンもありますが、その場合は「入居者が退去し内見できるようになったら現地で待ち合わせたい」と伝えましょう。
それでもさらに「お店に来店しないと案内できません」と不動産会社側から言われた場合は、その物件はそもそも入居できない『おとり物件』の可能性が高いのでやめた方が賢明です。
3登録日が古い物件
魅力的な物件は2週間もかからずに入居者が決まることがほとんどです。
誰が見ても優良物件であるにもかかわらず、2週間以上経っても掲載されたままの物件情報は、『おとり物件』の可能性があります。
ただしタイムラグで掲載されているパターンもあるので複数の不動産情報サイトを利用し、それぞれで2週間以内に掲載されているかチェックしてしましょう。
【豆知識】おとり物件を確実に見分ける方法
おとり物件か確実に見抜くには「iettyのアプリ」が便利です。気になる物件のURLを送ると不動産屋だけが見れるデータベース（レインズ）で空き状況をチェックしてくれます。
スーモやHOME’Sにはない未公開物件も探せる便利な賃貸アプリです。
【まとめ】スーモに掲載されている『おとり物件』の見分け方
スーモにとって不動産屋の物件を掲載停止にすることはデメリットになるとご紹介しましたが、『おとり物件』ばかりになってもユーザーから信頼を失ってしまいます。
そこでポータルサイト（スーモ、ホームズ、アットホームなど）を運営している企業が中心となり2012年3月に「ポータルサイト広告適正化部会」という組織を開設しました。
おとり物件が掲載されていないか定期的にチェックし、見つけた場合は削除要請をするなどの対策をとっています。
指摘しているにもかかわらず何度も更新を怠った悪質な不動産屋は、スーモやホームズ、アットホームなど大手賃貸物件ポータルサイトに1ヶ月間、広告掲載できなくなります。
また、おとりだと思われる物件は、私たちユーザーが通報することもできるようになりました。
しかし、2012年に「ポータルサイト広告適正化部会」を設置したり通報窓口を設けるなど対策をしているにも関わらず、未だに『おとり物件』に当たることも少なくありません。
「ポータルサイト広告適正化部会」といっても、あくまでも『対策してます！』というパフォーマンス的なところも感じるので、自分自身の目で『おとり物件』かを見極めることが重要です。
