同じ間取りなのに隣人の家賃が1万安いことを知った。うちも家賃を下げてもらえる？

2017/08/16

家賃交渉

1 家賃を下げてほしい
2 家賃を一ヶ月分払わなかったら延滞金をとられた！
- 2.1 遅延損害金が高額な場合は無効になることも
3 1日遅れる度に500円の追加料金を徴収すると言われたが有効？

賃貸マンションに住んでいます。先日、隣の人が越してきて挨拶にきてくれ、その際、うちと同じ間取りにも関わらず家賃が1万安いことを知りました。もうすぐ住んでるマンションの契約更新があるのですが、その時にうちも家賃を1万円下げてもらいたいのですが可能でしょうか？

まずは大家さん、管理会社が間にいる場合は管理会社に交渉をしてみましょう。賃貸借契約は、部屋を貸したい側、借りたい側との間で一定の賃料で納得したうえで契約しますので原則下がることはありません。ただし近頃の経済情勢や不動産価格の下落などの影響で、昔から住んでいる人の家賃に比べ、新しく入居する人の家賃が安くなる場合があります。ずーっと空き家だとマイナスになってしまうので、人が入らない場合は大家さんも家賃をさげることが多いです。

同じ間取りなのに1万も違うなんて不平等！！と思うかもしれませんが、大家さんが聞き入れてくれるかは別で場合によっては拒否されることもあります。入居時にその部屋の家賃額に納得したうえで契約書を交わしているため、大家さん側は家賃は下げません！！と言えばこちらは、それに従うしかないからです。

とはいえ、隣の家賃が1万も安いのであれば家賃相場が下がっているといえるため、更新後に家賃の減額をしてくれるよう大家さんに頼むのは有効といえます。

借地借家法によると、家賃の減額が認められるのは、土地、建物に対する税金が下がったり、不動産価格の変動など、経済事情の変化により近隣の同じタイプの建物の家賃に比べて不相当になった場合とされています。

このケースの場合も、隣の家賃の差額が1万円とあり、同じタイプの建物家賃に比べて「不相当」なものといえるため、交渉次第によっては減額請求が認められる可能性は充分にあります。

家賃を下げてくれるよう交渉したが、なかなか話が進まず、その月は家賃を払いませんでした。翌月に2ヶ月分払ったところ、後日、先月分の入金の延滞金として、家賃の5%を支払うよう連絡がありました。たった一ヶ月遅れただけなのに延滞金を請求してくるのはおかしいのでは？

わずか一ヶ月といえど支払いが遅れてしまった場合、それに対する追加の支払いは義務となっています。法律でこれを「遅延損害金」といい民法第419条で定められています。遅延損害金の金額は、契約書に特約の記載がなければ民法第404条により年5%の割合で計算されます。

例）月に10万円の家賃を30日間滞納した場合

100,000円×0.05÷365×30=411円

滞納金は1日ごとに増えていきます。これは意図的ではなく、ついうっかりの支払い忘れでも遅延損害金が発生しますので払い忘れのないよう心がけましょう。

遅延損害金が高額な場合は無効になることも

入居時に交わした契約書に遅延損害金に関する特約があれば、その数字が適用されます。例えば年10%と記載があった場合は、10万円の家賃を30日滞納すると822円を追加で支払うことになります。特に記載がない場合は、年5%を払えばOKですが、特約に関する記載があった場合は、その条件が有効となります。ただし、どれほど高くても問題ないかというと、そうではありません。

あまりに高率の遅延損害金であった場合、公序良俗に違反するとして、その特約自体を無効とするケースもあります。消費者契約法により遅延損害金の最高金利が年14.6%を超える部分は無効となります。

マンションの契約書の特約で「家賃の支払いが1日遅れる度に別途500円を支払うこと」と書いてありました。1日ごとに500円という金額は高すぎるのでは？

契約を結ぶ際、契約違反をすると一定の金額を大家さんに支払うことを約束しておくもので、このペナルティーは民法420条でも定められています。ただしいくらでも請求できるわけではなく例えば家賃が15万円で1日60円、30日で1,800円（年14.6%）の金額までならば、その特約は有効ですが、それ以上について請求されたとしても無効となり払う必要は一切ありません。

例えば家賃が5万円なのに違約金が月額15万と3倍にもなる特約は、例え契約書に記載されていても無効となります。

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