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賃貸物件のトラブルQ&A

敷金が返ってこない!敷金の返金を求める際の交渉術

2021/02/28

退去のあれこれ

敷金は、いくら返金されるのが普通なの?

部屋を貸す大家さんの立場からすると、入居者が毎月の家賃を、しっかり収めてくれるかどうか不安があるものです。

入居者の不注意で備品などを壊れた場合、状況によって入居者に払ってもらう必要がありますが、すんなり支払ってくれるかどうかの心配もあります。

このような不安を解消すべく、大家さんがあらかじめ何か月分かを預かっておく、お金が「敷金」です。

家賃の滞納や部屋の一部を故意に壊してしまった場合などは、そこから差し引く場合もありますが、原則、家賃滞納や壊れた個所がない場合などは退去時に全額を返金してくれます。

ただし契約内容によっては、大家さんが破損状態をチェックする期間を設けるため、明け渡し後一定期間がたたないと敷金を返さないというところもあります。

引越し先の費用に充てたいと考えている時は、いつ返金してくれるかあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

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敷金が返ってこない!敷金の返金を求める際の交渉術

家を借りる際に契約書を交わしますよね。そこにこんな一文を見たことはありませんか?

「退去する際は賃借人は原状回復をして明け渡しをしなければならない。」

簡単にいうと「部屋を退去する際は、入居する前の状態に戻して出て行ってね」ということ。

でも住んでいた当初より状態が悪くなっていたとしても基本は、そのまま大家に返してOKなのです。

長年住んでいれば多少なりとも汚れるもの。

冷蔵庫を置いてたところが凹んでいようが、年数が経ったせいで壁が多少黄ばんでいようが、貼り換えの費用を払う必要は一切ありません!

  1. ベッドや冷蔵庫などを置いたことによる床・カーペットの凹み
  2. テレビ・冷蔵庫などを置いたことによる裏側の電気ヤケによる黒ずみ
  3. 壁に貼ったポスター等による壁の変色、または自然経過による壁や畳の色落ち
  4. 見た目でわからない程度の画鋲・ピンの穴
  5. 次の住人が住むために行う床のワックスがけ、台所・トイレの清掃など

上記は敷金から負担する必要はありません。

普通に生活していて消耗したものについては敷金から差し引かれることはありません。

このような費用はもともと家賃に含まれているからです。

数年間住んで畳や壁紙が多少色褪せなどはしているものの、特に傷をつけていないのに張り替え費用を請求されるというのは明らかに問題があります。

壁紙にしろ畳にしろ普通に生活していても劣化していくものに関しては入居者側に張り替える義務は一切なく差し替えの費用負担の義務は大家さん側にあります。

国土交通省のガイドラインで基準が定められている

原状回復の範囲をめぐっては、退去する側と大家さん側でよくトラブルが起きるため、国土交通省は、建物の劣化の種類と修繕義務について、一定のガイドラインを定めています。

1.経年変化
経年変化とは、年数がたったことで発生する傷や汚れの事をいいます。たとえば壁紙や畳の日焼けなどは、人が住んでいる住んでいないにかかわらずに起きる建物の劣化なので経年変化に当てはまります。こういったものの張り替え費用は大家さんが支払うことになっています。

2.通常消耗
通常消耗とは、ふつうに建物を使用する範囲内で起きる建物の損傷や劣化のことをいいます。たとえば畳の擦れや、ベッドや冷蔵庫を置いたことによる床の凹みなどは通常消耗となりますので、これらも修理費用は大家さん側の負担となります。たいていの場合、経年変化や通常消耗レベルの修理費用は前もって家賃に含まれています。

3.入居者側の故意や過失による汚れやシミ
子どもが壁に落書きをした、ペットが柱で爪研ぎをしてしまった場合など、わざと、またはうっかり汚してしまった時は入居者側の費用負担となります。

参照元:「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について(国土交通省)

国土交通省のガイドラインにある通り、ベッドや冷蔵庫を置いたことによる床の凹みなどは通常消耗となりますので、これらも修理費用は大家さん側の負担となります。

もし退去時に、通常消耗の範囲なのに修復費用を請求され、敷金が戻ってこない場合は原状回復のガイドライン内であることを主張しましょう。

敷金が返金されず拗れた場合は国民生活センターに相談するのも一つの手です。

参照元:賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル(国民生活センター)

   

敷金の返却を巡り起きた裁判事例

事案の概要(原告:部屋を借りたX 被告:大家Y)

部屋を探していたXは、大家Yから賃料12万円で部屋を借り、その際大家Yに敷金24万円を支払いました。それから6年後に部屋を退去しましたが、大家Yが敷金を返さないため返還を求めて裁判を起こしました。

大家Yは畳の裏替え、襖の張替え、じゅうたんの取替え、及び壁・天井等の塗装工事を行い、その費用として24万9780円かかったので返さないと主張。

また部屋を借りた際の契約書には「賃借人Xは大家Yに対し、契約終了と同時に本件建物を現(原)状に回復して(但し賃貸人の計算に基づく賠償金をもって回復に替えることができる)、明け渡さなければならない」という特約がありました。つまり大家の計算で回復費用が請求できるという契約内容です。

これに対して裁判所は、以下の判決を下しました。

(1)この場合の「原状回復」という文言は、借りた側の故意、過失による建物の破損や通常でない使用方法による劣化等についてのみ、回復を義務付けたとするのが妥当である。

(2)Xは、普通に生活し、特に破損等をすることもなく部屋を明け渡した。その後、しばらくの間は大家から修繕をすると言われなかった。

(3)Xは本件契約を合意更新するごとに新賃料 1 か月分を更新料として支払ったが、大家は本件建物の内部を見て汚損箇所等の確認をしたり、Xとの間でその費用負担について話し合うことはなかった。

(4)以上から、Xは本件建物を通常の使い方によって使用し、明け渡したと言える。汚損、損耗は本件特約にいう原状回復義務の対象にはならないとし、賃借人Xの請求を認める。大家は敷金を全額返却するものとする。

〔敷金 24 万円 返還 24 万円(全額)〕

この判決を受け、入居時に払った敷金は全額、部屋を借りたXさんに戻ってきました。

契約書に現状復帰の義務がうんたらと書かれていたとしても、ふつうに生活して劣化した場合、原則敷金は戻ってくるのが妥当です。

敷金から負担しなければいけないケースは?

ただし不注意により傷をつけてしまったものは敷金から負担する必要があります。

  1. 壁に穴を空けてしまった
  2. タバコのヤニで壁が黄ばんでいる
  3. 飲みこぼしやタバコで焦がしてしまった等の床のシミ

上記は敷金から負担する必要があります。

敷金から差し引かれるのは入居者が大家さんに支払わなければならない場合に限られます。

具体的には家賃を滞納した、入居者が故意や過失によって部屋のものを壊してしまった場合の修理費用などです。

例えば寝たばこで畳を焦がしてしまった、またはタバコを室内で吸ったので壁がヤニ焼けしてしまった場合などは退去時に入居していた側が負担しなければなりません。

また柱などに釘を打ったり、ネジ式の壁掛けを刺したりすると「破損」とみなされ、退去時に修理費として数万円を敷金から差し引かれる場合があるので注意が必要です。

そのほかフローリングの床にベッドや冷蔵庫を置き、退去時に、それらをどかしてカビが生えていた場合、底の風通しが悪かったことが原因なので、カビの発生が予想できたと判断され、入居者の不注意となり、修繕費用が敷金から差し引かれることもあります。

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自費でクリーニングした場合、敷金は全額返金される?

クリーニング業者

敷金は部屋のクリーニング費用のため預けてあるのだから、入居者側が自費でクリーニングすれば敷金は返金されるのでは?と思うかもしれません。

しかし実は敷金は部屋の掃除のためだけのお金ではないんです。

例えば家賃の未払いがあった、または入居者がガスや電気代などを支払わず、それを大家さんが立て替えて払ったのであれば、それも敷金が差し引かれます。

では家賃や水道光熱費の滞納がない場合なく、自分でクリーニング業者を選定し部屋を綺麗にしてから明け渡した場合、敷金が全額戻ってくるかというと答えはNOです。

入居者側が業者に頼んで掃除してもらっても大家さんの納得のいく掃除をしてくれるとは限りません。

例えば大家さんはベランダや換気扇の汚れも見てもらいたいのに、業者はその部分の依頼を受けていないので掃除をしないこともあるでしょう。

また掃除のやり方や方法なども伝達されていないので大家さんが不満に感じることがあるかもしれません。

借りた側は元通りにできたと思っても、大家さんの意向とは食い違い、結局敷金から差し引き再度、清掃をすることにもなりかねないので、はじめから大家さんに任せた方が無難です。

ただし退去する側と大家さんで話し合い、お互いが納得した上で業者に依頼するというのであれば全く問題ありませんので、まずは大家さんに相談してみてください。

敷金の返金してもらう交渉術まとめ

掃除

入居する際、ほとんどの契約書に「退去する際は現状回復して部屋を明け渡すこと」と記載があります。

この一文があるため畳や壁紙の色褪せやベッドや冷蔵庫を設置したことによる床の凹みなどの通常消耗を、敷金から引かれても、そんなものなのかな・・・と思い返金されないまま退去してしまうケースが多くあります。

しかし原状回復とは入居者は退去する際に家具などの荷物などをすべて持って行き、次の入居者が気持ちよく入居できるようにすることを指します。

注意したいのは何も入居者が自分が入居する前と全く同じ状態にまで戻して出ていく必要があるということではないこと。

敷金が返金されない場合は国土交通省のガイドラインや過去の裁判事例を元に必ず交渉しましょう。

時間も交通費もかけずに優良物件を探す裏技

時間も交通費もかけずに優良物件を探す裏技

一人暮らし

賃貸物件は、基本的に早いもの勝ちです。

部屋の設備が充実している割に家賃が安かったり、人気エリアだったりと条件の良い物件は、あっという間に埋まります。

時間に余裕があれば不動産屋を巡るのがベストですが、時間に余裕がない人向けに来店せず物件を紹介してもらえるサービスもあります。

代表的なのは『チャット不動産のイエプラ』です。

ちょっとした空き時間にチャットで不動産屋に物件を紹介してもらえ、気に入った物件は1クリックで見学予約ができます。

みんなが入居したい好条件の物件はスピード勝負になるので、手間や交通費をかけずスピーディーに良い部屋を探したい人にはイエプラがおすすめです。

総合評価
イエプラロゴ
特徴 すべての不動産会社が登録している情報共有システム(レインズ)から物件を探してくれるので、情報更新の早さ正確さにおいて、ほかの不動産サイトよりも精度が高い
対応エリア 東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪府・兵庫県・京都府
物件件数 500万件
URL 公式サイトhttps://ieagent.jp/

※レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた、不動産流通機構が運営している情報共有システムのこと。全国の不動産業者が加入している。宅建業の届出をしている不動産会社しか利用できず一般公開はされていない。

記事の監修:ゆうと



ゆうと

記事の監修:ゆうと
職業:webライター。上京してから住みやすい場所を求め、引っ越しを繰り返したことがこのサイトを作ったきっかけです。不動産屋では書けないことも中立な視点で街の良い点・悪い点をありのまま掲載していきます。

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